„Nebenkosten-Abrechnung “ anfordern!

Fritz, die allermeisten Mieter zahlen heute Betriebskostenvorauszahlungen, Bruttomieten gibt es kaum noch, nur in Altverträgen.
Die Betriebskostenabrechnung für 2017 muß bis spätestens 31.12.2018 im Briefkasten sein.

Ich krieg zum Glück meist Geld zurück. 🙂
Die Abrechnung zu kontrollieren, wäre mir aber definitiv zu mühselig. In solchen Dingen bin ich ne echte Null. 

Auch als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft bekommt man eine Nebenkostenabrechnung.
Just my 10 Ct.

@aletheia
"Die Abrechnung zu kontrollieren, wäre mir aber definitiv zu mühselig."

Genau diese verbreitete "Trägheit" ist der Grund, warum "über 50%" aller NK-Abr. fehlerhaft sind und meist Vorsätzlich! Die Vermieter haben leichtes Spiel noch ein paar steuerfreie Euro mehr für sich rauszuholen...

Zumindest sollte man mal mit wachen Augen drüber fliegen. Da Vermieter sich oft nicht mal die Mühe machen "gut zu Lügen", sondern einfach nur dreist und unverschämt sind! So gehören in NK-Abr. bspw. keinerlei Reparatur-Pauschalen oder "Rücklagen", mit Zinserhöhungen für irgendwelche Kredite haben Mieter grundsätzlich NICHTS zu tun, sondern ausschließlich mit tatsächlichen Kosten für Wartung und Betrieb. Das heißt, die Wartungsfirma für die SAT-Anlage muss auch wirklich da gewesen sein und nicht bloß auf dem Papier stehen! Energie ... Strom für die SAT-Anlage ist ok. Aber bspw. keine "Rücklage zur Neuanschaffung" oder Kosten für'n Kredit von irgendwas.

In größeren Häusern mit mehreren oder vielen Wohneinheiten, könnte es auch helfen verstärkt mit anderen Mietern zu reden. Ist doch oft jemand darunter der die Abrechnung versteht und den anderen sagen kann ob sie in Ordnung ist oder wie man sich dagegen wehrt.

Übrigens ist es auch nicht zulässig, wenn Vermieter eine in der Abr. Aufgeführte Überzahlung einfach ins nächste Abr.Jahr übertragen. Auch dann nicht, wenn es sich nur um einen Euro handelt. Es ist Euer Geld!

Mit unverständlichen, verwirrenden Abrechnungen muss man sich auch nicht Abspeisen lassen.

Das Grundproblem bei der ganzen Sache ist allerdings, das man sie in aller Regel ohnehin gar nicht vernünftig prüfen kann, da man dazu auch die ganzen Rechnungen und Gebührenbescheide benötigt, die Vermieter jedoch nicht automatisch beilegen müssen. Die gesetzl. Regelung diese ggf. nur Einsehen zu dürfen finde ich absurd. In Kurzer Zeit unter dem Druck des Vermieter der hinter einem steht und über die Schulter guckt und dauernd dumm rum schwätzt kann man gar nichts prüfen. Evt. bekommt man Kopien, je nach Vermieter eben. Manche fühlen sich so sicher, weil sie wissen das es eine schwierige Materie ist und Mieter in aller Regel weder Lust noch Sachkompetenz haben.

Es lohnt sich aber hinzuschauen.

So fiel mir bei der Prüfung für einen Freund mal auf, das der Vermieter die Grundsteuern für das gesamte Grundstück auf alle Mieter verteilte, obwohl er etwa die Hälfte der Fläche in Form seines Gartens allein nutzte und ein weiteres Viertel nur von denen genutzt wurde, die zusätzlich eine der Garagen Angemietet hatten... dazu gab es damals leider nicht mal ein Grundsatzurteil und selbst die Anwälte beim Mieterverein hatten irgendwie Probleme das Problem zu erkennen... bedeutet, das die permanente Eigentümer-Lobbyarbeit zu einer sehr schlechten Rechtslage geführt hat, welche Mieter doch sehr in Nachteil setzt.

Das wichtigste an der NK-Abrechnung ist nach meinen Erfahrungen daher, das man sich schon mal eine zeigen lässt, bevor man einen Mietvertrag Unterschreibt. Und im Vertrag ganz genau hin sieht wie die Klausel um NK formuliert ist. Ihr müsst nämlich nur dafür zahlen, was da auch drin steht. Nachträglich kann nichts hinzugefügt werden ... bspw. wenn der Vermieter vergessen hatte Kosten für Winterdienst oder Treppenreinigung da rein zu schreiben. Worauf es mir aber ankäme, wären offensichtliche Betrügereien, wenn bei den NK-Positionen schon Sachen wie Kreditzinsen oder Rückstellung für XY stehen, dann ahne ich wie der Vermieter wohl drauf ist! Von meinen fünf Vermietern, war gerade mal einer dabei, der einen ehrlichen und fairen Umgang mit mir pflegte, ohne das ich das Fordern musste. Das war Privat, keine Wohnungsgesellschaft. Mit den "privaten" Vermietern hatte ich insgesamt allerdings die schlechtesten Erfahrungen ... weiß nicht ob die halt keine Ahnung hatten, oder Vorsätzlich was extra raus holen wollten. Da für mich oft eh Wohnungswechsel bevor standen, lohnte sich die Auseinandersetzung nicht. Habe aber mein Bild von "der Ehrlichkeit" in dieser Marktwirtschaft bekommen! Und es trifft immer und überall ausschließlich uns "kleine Leute" ... komisch? Wenn der Staat bspw. eine Brennelemente-Steuer von den Großen fordert, geht es ein paar Jahre hin und her, und am Ende werden noch mehr Milliarden an die Konzerne zurück Überwiesen, als die überhaupt gezahlt hatten ...

... man sollte nicht immer dass schlechteste sehen oder denken 😉 die Vermieter legen die tatsächlichen umlagefähigen kosten auf ihre Mieter um . Dies ist gesetzlich vorgeschrieben . Ich kann mir schwer vorstellen dass ein Vermieter paar Euro drauf schlägt um mehr Einnahmen zu haben . Wenn er dies wollen würde , würde er eine normale Mieterhöhung machen 😉 und ein Mieter der mit dem Mieterverein gegen seinen Vermieter vorgeht sollte doch überlegen sich schon mal eine neue Herberge zu suchen 😂😉

Bei mehr als 50% falscher NK-Abrechnungen müsste bei so viel unterstellter Ehrlichkeit ein Großteil der Vermieter dann aber alternativ sehr Inkompetent sein? Wie ich am Rande erwähnt habe, hat dieses "Spiel" eben auch mit dem Kräfteungleichgewicht zw. Mietern und Vermietern zu tun und das beruht auch wieder nicht zuletzt auf der extrem geringen Eigenheimquote ganz speziell in Mieter-Deutschland ... eine Mehrheit im Lande besitzt ja "Nichts" außer ein paar Habseligkeiten, aber "Deutschland geht es gut", nur eben den meisten Deutschen nicht! ...

"Wenn er dies wollen würde , würde er eine normale Mieterhöhung machen"

Bist Du dir da so sicher? Warum haben - jedenfalls in der Vergangenheit - dann so viele Vermieter schon bei der Flächenberechnung ganz bewusst und oft richtig krass beschissen? Weil es doch auch auf den Quadratmeterpreis ankommt ... bzgl. Mietspiegel und "vergleichbarer Wohnraum" in der Nachbarschaft ... nein es geht so einigen schlicht darum, auch noch den letzten Tropfen irgendwie heraus zu pressen. Außerdem fließen Mehreinnahmen bei den NK steuerfrei ins eigene Portemonaie ... sind also lukrativer als Mieterhöhungen, welche noch Versteuert werden müssen ...

@puzzleteil: 
Dass da getrickst wird, ist mir schon klar. Ich hab aber schlichtweg keine Nerven, mich damit zu beschäftigen. Genauso wenig wie mit der Kontrolle der kassenbons, dem nachzählen des rückgeldes bei Barzahlung, der Sichtung der Kontoauszüge etc. Solche Sachen finde ich so unglaublich lästig und anstrengend. Keine Ahnung, auf wie viel Geld ich schon verzichtet habe, weil ich Rechnungen nicht bei der PKV eingereicht habe und dergleichen. Es ist tatsächlich viel mehr als fehlende Lust, sondern fast wie ne Blockade, weil mir Bürokratie so dermaßen zuwider ist.

Wenn es allerdings wirklich wichtig ist, kann ich das schon. Wenn meine Existenz bedroht wäre, wüsste ich, wie es geht....

danke Fritz für die infos und das Angebot! ich hab keine schlechten erfahrungen also jedenfalls nich mit nebenkostenab rechnungen. und ich guck da schon rauf und geb das auch in meiner steuererklärung an. das hat mir meine Freundin gezeigt und angekreuzt was man angeben kann. vorher wusste ich das auc h nich

@aletheia

Es ist nicht so, das ich kein Verständnis dafür habe. Im Gegenteil, mich nervt dieser Bürokraten-Wahnsinn auch. Und selbst wenn man versucht sich so gut wie es ohne große Möglichkeiten geht, gegen Abzocke zu schützen, irgendwo fällt man immer auf irgendwas herein.

Zum Thema Bürokratie: habe ich neulich in Zusammenhang mit der "Digitalisierungs-Debatte" so einen Politfuzzy sagen hören, das viele Informationen über die Bürger bei unterschiedlichen Behörden vorhanden wären und man es künftig vereinfachen wolle bspw. Kindergeld zu beantragen, indem die Behörde, welchen einen Antrag entgegen nimmt, die notwendigen Informationen selbst bei den anderen Behörden Abfragen soll, ohne dabei jedoch alle vorliegenden Informationen zu bekommen, nur die die auch gebraucht werden, wegen Datenschutz.

Als der Mann mit seinen Digitalisierungs-Phantasien zu Behörden fertig war, wusste ich nicht ob ich lachen oder heulen soll! Denn wenn all die Informationen beim Staat und seinen Behörden doch "sowieso" vorhanden sind, wozu müssen wir Bürger dann überhaupt noch Anträge stellen? Warum gehen Dinge wie Kindergeld nicht ganz automatisch ihren Gang?

Weil Bürokratische Hürden gewollt sind, man spart so viel Geld, weil es immer jemanden gibt, der gerade nicht Aufpasst oder etwas vergisst oder dem es zu viel ist, oder der wegen Krankheit verhindert ist oder gar nicht weiß das ihm irgendwas zusteht, oder er/sie aus Scham oder wegen falschem Stolz den Staat nicht in Anspruch nehmen will usw.

Ich gehe nicht davon aus, dass jeder Mensch darauf aus ist, zu betrügen. Bisher kriege ich bei der Nebenkostenabrechnung immer Geld zurück. Solange das so ist, soll es mir recht sein.

Nein - nicht jeder - und auch nicht jeder bewusst. NK-Abrechnungen sind kompliziert, auch für den der sie Erstellen muss. Aber die Vorsätzlichen Manipulationen häufen sich doch auffällig. Das man "immer" etwas zurück bekommt ist angenehm und ein gutes Zeichen, heißt aber auch nicht zwingend, das wirklich alles in Ordnung ist.
Man kann es so handhaben, wenn die monatlichen NK ein realistischen Maß in Relation zur gemieteten Wohnung haben, sollte man es mit dem Prüfen nicht übertreiben ... wenn es jedoch deutlich abweichend ist, kann man zumindest man näher hin schauen. Der Mieterbund hatte mal, oder macht immer noch? Tabellen mit den üblichen Kosten, je nach Region, Heizungsart usw. die kann man bspw. als Vergleichsmaßstab nutzen.

Noch ein Hinweis bitte,

Mieter von Eigentumswohnungen, können von ihrem Vermieter eine Kopie der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum verlangen, den die zuständige Hausverwaltung erstellt hat. In dieser Abrechnung sind die auf den Mieter umlegbaren Anteile des sogenannten Hausgeldes gesondert ausgewiesen. Darüber hinaus gehende Forderungen, müssen im Mietvertrag unter Betriebskosten oder Nebenkosten genau festgelegt worden sein.

bist du Jurist oder so, Fritz?

Muss man ja nicht Jurist sein um solche Dinge zu wissen ... wer schon mal neugierig war oder Grund hatte genauer nachzusehen und sich informiert hat, findet solche Dinge leicht bei Tante Google.

Aletheia, auch als Mieterin hast das Recht, deine Nebenkostenvorauszahlungen zu senken. Es muß realistisch sein, und du mußt den Vermieter in einem angemessenen Zeitraum (min. 14 Tage vor Monatsbeginn oder besser etwas länger) darüber informieren.
Ansonsten gibst du der Müllabfuhr etc. kostenlose Kredite 😜

Fritz, ich weiß, es ist gut gemeint, Trotzdem: Ich reagiere allergisch, wenn mir jemand mit erhobenem Zeigefinger bzw. mit Ausrufezeichen sagt, was ich zu tun und zu lassen habe. Der Eigentümer meiner Wohnung ist eine gemeinnützige Einrichtung. Ich bin froh und glücklich, diese preiswerte, geräumige und gut geschnittene Wohnung gefunden zu haben und werde den Teufel tun, wegen der Nebenkostenabrechnung herum zu zicken - zumal ich bisher immer Rückzahlungen erhielt!

"Auch als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft bekommt man eine Nebenkostenabrechnung."

Jein. Wohnungseigentümer bekommen eine Jahresabrechnung, von der die Betriebskosten, wie sie Mieter bekommen, nur ein Teil sind. Eigentümer zahlen Instandhaltung, Baukosten, Verwaltungskosten usw. alles zusätzlich, womit ein Mieter gar nichts zu tun hat.

ich vertraue bei solchen Fragen besser auf die Beratungsinstitutionen vor Ort.

Und ich bin Mitglied im Mieterschutz-Verein; ich denke,ohne fachlichen Beistand kommt man im Alleingang nicht weiter.

Eisblume, du Glückspilz!!! Besser kann man es kaum treffen.

Aber ich glaube, Fritz meint es doch nur gut. Es gibt tatsächlich Eigentümer, die erst Abrechnungen erstellen, wenn ein Gericht sie dazu verknackt. Man mag es kaum glauben, aber es ist so. Besonders kleine, private Vermieter haben dazu manchmal keinen Bock - oder sie blicken's halt nicht, weil es keine einfache Sache ist. Auch für Vermieter lauern tausend Möglichkeiten, etwas falsch zu machen.
Nur mal ein schönes beispiel: Jemand hat eine Eigentumswohnung und er vermietet sie. Er bekommt eine Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft, aber er kann die darin enthaltenen zahlen nicht 1:1 für die Betriebskostenabrechnung, die er seinem Mieter erstellen muß, verwenden. Grund: Verschiedene Abrechnungsprinzipien. Die WEG rechnet nach dem Zufluß- und Abflußprinzip, aber für den Mieter muß der Eigentümer eine periodengerechte Abrechnung erstellen. Und schon hat er ein paar Problemchen mehr... 😅

Ich kenne halt auch die Gegenseite. Ich hatte von meinem Vater ein Haus geerbt. Nun muss man zum besseren Verständnis wissen, dass meine Eltern sehr, sehr sozial eingestellte Leute waren. Mein Vater hatte von seinen Mietern nur einen eher symbolischen Mietpreis verlangt - ich glaube, es waren damals 50 Euro - und von den Nebenkosten mussten sie auch kaum etwas übernehmen. Meine Eltern waren wohlhabend und nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen, im Gegensatz zu mir.  Das Haus war aus dem Jahr 1918, es gab also ständig etwas zu reparieren, obwohl mein 
Vater wirklich sehr viel getan hatte. Ich habe versucht, mich mit den Mietern auf eine vernünftige Miete zu einigen, appellierte an den gesunden Menschenverstand (schließlich wären die Wohnungen immer noch sehr preiswert gewesen) - alles vergebens! Das Einzige, was die Leute im Kopf hatten, war:"Wir haben eine Wohnung, die kaum etwas kostet, und so muss es bleiben!". Bei jeder Anfrage von mir rannten sie zum Mieterschutzverein - und bekamen natürlich Recht! So war ich gezwungen, die Wohnung zu verkaufen, und lebe jetzt ziemlich bescheiden. Es wäre traumhaft, wenn ich noch über Mieteinnahmen verfügen könnte, das würde meine sehr schmale Rente aufbessern. Seither ist der Begriff "Mieterschutzverein" für mich ein rotes Tuch!

Eisblume, hattest du denn keinen Anwalt ?

@Eisblume50

nichts liegt mir ferner, als Dich in irgend einer Weise belehren zu wollen, im Übrigen musst Du Dich durch meinen Beitrag auch nicht angesprochen fühlen, wenn Du ein vertrauensvolles Verhältnis zu Deiner Einrichtung besitzt.

Jurist bin ich nicht, kaufe, verkaufe und vermiete seit ca. 30 Jahren Wohnungen, es ist mein tägliches Geschäft, mich mit diesen Dingen zu beschäftigen.

Seit einigen Jahren ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die Hausverwaltungen in ihren Jahresabrechnungen explizit aufführen, welche Anteile dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen und welche Anteile allein der Eigentümer der Eigentumswohnung zu erbringen hat.

Dies geschieht in EURO und Cent mit dem Hinweis, „auf den Mieter umlegbare Kosten “ und „nicht auf den Mieter umlegbare Kosten “.
Verschiedene Abrechnungsprogramme können sinngleiche Bezeichnungen verwenden.
In der Vergangenheit waren häufig Eigentümer von Eigentumswohnungen schlicht mit der Ausfertigung der Nebenkostenabrechnung überfordert, sodass es verständlicherweise zu fehlerhaften Ausfertigungen gekommen ist, dem wollte der Gesetzgeber eine Hilfestellung zu Lasten der Hausverwaltungen geben.

Durch die Vorlage einer solchen Abrechnung ist es dem Mieter möglich festzustellen, ob er im Abrechnungszeitraum zu viel oder zu wenig vorausgezahlt hat.
Beispiel:
in der Abrechnung steht unter „auf den Mieter umlegbare Kosten “ der Endbetrag in Höhe von 1.351,00 €,
Deine Nebenkostenvorauszahlung hast Du laut Mietvertrag in Höhe von monatlich 120 € geleistet, dies bedeutet x 12 Monate = 1.440 €, tatsächlich aber brauchtest Du nur 1.351,00 € zahlen, womit eine Rückerstattung in Höhe von 89,00 € vom Vermieter zu leisten ist.

Nachtrag

Hausverwaltungen werden natürlich nur dann, dezidierte Jahresabrechnungen erstellen, wenn ihnen bekannt ist, dass die Eigentumswohnung auch tatsächlich vermietet ist.

Naja, der Eigentümer muß die HV natürlich dazu beauftragen und bezahlen, das machen die nicht von alleine. Aber es ist sinnvoll, selbige Hausverwaltung, die die WEG verwaltet, auch mit der Abrechnung des Sondereigentums zu betrauen, da sie ja eh schon alle Belege besitzen.

Zitat @Rechtsanwalt HundVon Dennis Hundt 2


Die Abrechnungsfrist, an der sich ein Vermieter bei der Erstellung und Zusendung der Nebenkostenabrechnung an den Mieter halten muss, ist in § 556 Abs. 3 BGB geregelt. Die dort genannte Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums.

Da üblicherweise ein Abrechnungszeitraum gewählt wird, der dem Kalenderjahr entspricht, endet die gesetzliche Abrechnungsfrist in der Regel mit Ablauf des Monats Dezember des Folgejahres. Demzufolge muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter bis spätestens 31.12. des Folgejahres zugestellt worden sein.

Das heißt die Nebenkostenabrechnung muss fristgerecht auf dem Tisch liegen da gield .meistens das Einzugsdatum oder das Datum was der Vermieter ausgesucht Das Datum steht an der linken Seit auf auf der ersten zugestellt Nebenkostenabrechnung nach Einzug das gilt 12 Monate z. B. Hat der Vermieter den 01 06 2016 I  I Nebenkostenabrechnung zugestellt   dann gilt das Datum 01.06.2017 01.06.2018 hat der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht zugestellt den zufort zum Anwalt hin nimmt die Nebenkostenabrechnung mit ihr braucht nämlich gar nichts mehr bezahlen bei zweimaligen Versäumnis bei nicht fristgerechter Zustellung  kann man die ganze verauszahlung wieder zurückverlangen der Vermieter rechnet 12 Monatskalender Jahr ab und nicht 13 Monaten oder 14 oder 16 Monate das Jahr hat 12 Monate

Der letzte Absatz ist schrott und kaum zu lesen, aber die vorigen zwei Absätze sind OK.